商業施設の撤退費用は、出店前の契約書で決まる

商業施設の店舗契約は、短くて5年、長ければ15年と長期になりやすい。牛島総合法律事務所の2025年8月28日の解説によると、途中で解約できる条項があっても、違約金を「月額賃料の24か月分」や「残存期間の賃料相当額」とする例が少なくない。開業1年で赤字が続いても、違約金を恐れて期間満了まで営業を続ける借主もいるという。撤退にかかる費用は、退店を決めた日ではなく、出店前に署名する契約書でほぼ決まる。見積もるべきは、途中解約の可否、違約金の額、原状回復の範囲、保証金から差し引かれる額の4つだ。

途中で抜けられるかは、解約条項があるかで決まる

期間を定めた店舗契約は、解約条項がなければ期間中に借主から解約できない。牛島総合法律事務所は、民法618条を根拠にこう説明する。期間を長くした契約ほど、解約条項の有無が撤退の自由度を左右する。

定期借家ではさらに条件が厳しい。国土交通省の定期建物賃貸借Q&Aによると、定期借家は更新がなく期間満了で終わる。法律が認める中途解約は床面積200平方メートル未満の居住用建物に限られ、転勤や療養などやむを得ない事情がある場合だ。飲食店の区画には当てはまらないため、途中で抜けたいなら特約に解約権を書き込むほかない。

弁護士法人ブライトによると、事業者が借りる店舗では消費者契約法が原則として適用されず、解約予告期間や違約金は特約で決まる部分が大きい。契約書では、解約できる時期、予告の期限、違約金の条項を分けて読み、退店の可否と費用を別々に把握しておきたい。

違約金は約定額で払う前提で見積もる

違約金は損害賠償額の予定と推定され、借主は原則として契約で定めた額を払う。牛島総合法律事務所はこう説明したうえで、額が著しく過大な場合は公序良俗違反として一部が無効になりうるとし、減額した裁判例を紹介している。

平成8年の事案は、期間4年の契約を10か月で解約し、残存期間の賃料と共益費の約6340万円を求められた。約定額は賃料と共益費の3年2か月分にあたる。次の借主が4か月ほどで入居していた事案で、裁判所は1年分の約1880万円を超える部分を無効とした。

ただ、約定どおりの違約金を認めた裁判例もある。同事務所によると、特殊な仕様で次の借主が見つからない区画や、残り期間が短い契約が多い。減額は裁判で争った結果であり、出店時の採算に織り込める数字ではない。採算は約定額で見積もり、裁判例は撤退時に貸主と減額を交渉する材料として持っておくのが現実的だ。

スケルトン返しなら、設備の撤去費も借主負担になりうる

事業用の店舗では、住宅の原状回復ルールがそのまま使えない。タングラム法律事務所によると、国土交通省の原状回復ガイドラインは主に居住用を想定しており、事業用物件では参考にとどまる。スケルトン返しの特約が有効なら、内装解体に加えて電気・空調・給排水設備の撤去費も借主の負担になりうる。

居抜きで受け取った区画でも、退去時に引渡し時の状態へ戻せば済むとは限らない。どの設備を残し、どれを撤去するかを契約前に特定しておかないと、撤去費は金額にならない。同事務所は、工事の指定業者があるかどうかも入居前に確かめる項目に挙げている。

保証金は工事費を差し引かれることがあり、撤退資金に数えない

預けた保証金は、退店時に全額戻るとは限らない。国税庁のタックスアンサーは、保証金から原状回復工事費を差し引く場合を示している。返還日が撤去工事の支払いより後なら、工事費はいったん手元資金で払う必要がある。

消費税の扱いも名目で分かれる。同資料によると、中途解約で失われる賃料収入を補う違約金は損害賠償金として課税対象外だが、貸主が借主に代わって行う原状回復工事の対価は課税対象だ。請求は項目ごとに分けて受け取り、個別の処理は税理士に確かめる必要がある。

撤退資金を候補ごとに合計し、足りなければ契約前に交渉する

出店の可否は、月額賃料と並べて、撤退時に必要な資金で比べると判断しやすい。上の4つを候補ごとに金額にし、違約金と撤去工事費の合計が、閉店を決める時点の手元資金で払えるかを見る。払えない候補なら、違約金の上限を月額賃料の一定月数にする、解約できる時期を早める、撤去の範囲を図面で限定するといった条件を、契約前に交渉する余地がある。個別の条項の有効性は弁護士に確認したい。

出典

• 牛島総合法律事務所「店舗賃貸借契約を中途解約する場合の違約金条項」
• 国土交通省「定期建物賃貸借Ｑ＆Ａ」
• 弁護士法人ブライト「事業用賃貸借契約トラブルの全体像」
• タングラム法律事務所「事業用賃貸借契約の原状回復義務」
• 国税庁「No.6261 建物賃貸借契約の違約金など」